Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее.

Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др.). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ.

Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:

  • За наличный расчет.
  • В случае, если покупатель является «ипотечником».
  • С помощью банка.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ ЗА НАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ?

Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы.

Более подробно процесс выглядит так:

  1. Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке. В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку.
    Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.
  2. Продавец ищет покупателя, который бы согласился внести часть средств до заключения сделки в качестве задатка.
  3. Покупатель передает продавцу средства для погашения долга. Оформляется договор задатка, а продавец составляет (от руки) расписку о том, что он получил денежные средства. В договоре задатка обязательно указывается, что продавец обязан продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снят долг. Кроме того, документ должен включать следующую информацию:
    • Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части (долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек получает банк, а к другой – продавец.
    • Срок, в который продавец должен продать недвижимость.
    • Срок, в который банк должен снять с квартиры долг.
  4. Данный документ лучше оформлять у нотариуса, чтобы обезопасить обе стороны сделки.
  5. Продавец и покупатель обращаются в банк. Кредитная организация предоставляет справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
  6. Продавец снимает залог с квартиры. Для этого представитель банка вместе с продавцом посещает МФЦ или Регистрационную палату и подают заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Для снятия обременения понадобится:
    • паспорт собственника;
    • справка о погашении задолженности;
    • договор купли-продажи;
    • закладная на квартиру с отметкой о выплате ипотеки.
  7. В течение 3-х рабочих дней после регистрации погашения записи об ипотеке продавец должен получить выписку из ЕГРН (в ней подтверждено снятие с квартиры обременения) и копии документов.
  8. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и регистрируют сделку в УФРС.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО У ПОКУПАТЕЛЯ ТАКЖЕ ЕСТЬ ИПОТЕКА?

В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:

  • собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;
  • кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.

В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:

  1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.
  2. Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии). Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).
  3. Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки.
  4. Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.
  5. Чтобы банк покупателя смог оформить закладную, продавец должен предоставить следующие документы (это основной список, но он может отличаться в зависимости от конкретной кредитной организации):
    • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтвердит, что обременение на квартиру отсутствует.
    • Справка об отсутствии задолженностей к коммунальным платежам (документ можно получить в ТСЖ или домоуправлении).
    • Выписка из домовой книги (справка о прописанных в квартире лицах). При продаже недвижимости нужно обязательно посетить Паспортный стол и выписаться из квартиры, а затем получить выписку из домовой книги.
    • Оценка недвижимость. Данную услугу предлагают лицензированные агентства, а заказывает и оплачивает – покупатель. Как правило, оценка готовится в течение 3-х дней.
  6. Продавец предоставляет банку покупателя нужные документы с целью оформления закладной и договора ипотеки.
  7. В случае положительного ответа банка стороны оформляют договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в МФЦ или Регистрационной палате.
  8. Продавец получает оставшуюся сумму.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ ПРИ ПОМОЩИ БАНКА?

Специфика данного способа состоит в том, что обязанности по поиску покупателя возлагаются на банк, а не на продавца. Данный вариант не подходит тем собственникам, которые думают о том, как продать квартиру в ипотеке выгодно. Это объясняется тем, что цель кредитной организации – возвращение собственных денежных средств, а не поиск оптимальных для продавца предложений.

Последовательность действий при таком способе продажи следующий:

  1. Продавец обращается в банк с просьбой продать недвижимость и погасить задолженность по ипотеке.
  2. Банк ищет покупателя.
  3. Банк готовит предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и покупателем и заверяется у нотариуса.
  4. Для расчета по сделке кредитная организация предоставляет собственные депозитные ячейки. Покупатель перечисляет на данные ячейки средства (сумма для погашения задолженности + оставшаяся часть).
  5. Продавец заключает с покупателем договор купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате и получает доступ к предназначенным для него денежным средствам.

Перечисленные способы актуальны и в случае продажи земельного участка. Продавцу стоит помнить, что для уточнения границ территории нужно провести межевание, а неоформленный земельный участок считается собственностью государства.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В МФЦ ИЛИ РЕГИСТРАЦИОННОЙ ПАЛАТЕ:

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимости. Если один из продавцов – малолетний (возраст до 14 лет), то понадобится его свидетельство о рождении и паспорт опекуна (одного из родителей). Если один из продавцов несовершеннолетний (возраст от 14 до 18 лет), то нужен паспорт данного лица и паспорт опекуна (одного из родителей).
  2. Договор купли-продажи квартиры (1 экземпляр регистратору и по 1 экземпляру каждой стороне сделки). Документ подписывается в присутствии регистратора.
  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия). Этот документ нужен в том случае, если ребенок является владельцем квартиры или доли в ней. Для получения разрешения оба родителя (опекуны или усыновители) должны предоставить свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, свои паспорта, выписку из домовой книги по месту жительства ребенка (справку о составе семьи), выписку из ЕГРН, технические паспорта недвижимости, которая продается и покупается. Родители (и ребенок от 14 лет) пишут заявление о продаже одной квартиры и покупке другой, а органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявление и выдают разрешение.
  4. Заверенное нотариально разрешение супруга, если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов. Документ (вместе с паспортом мужа/жены и свидетельством о расторжении брака) понадобится даже в случае, если в данный момент супруги разведены. Согласие супруга не нужно, если недвижимость получена по наследству или в результате дарения или имеется брачный договор. В случае, если супруг умер, необходимо предоставить свидетельство о смерти.

Также покупатель с целью проверки юридической чистоты недвижимости может попросить предоставить следующие документы:

  • Выписку из ЕГРН (подтвердит, что продавец является собственником недвижимости и квартира не имеет обременений);
  • Технический паспорт жилья (доказывает, что в квартире не проводилась неузаконенная перепланировка);
  • Выписку из лицевого счета квартиры (подтверждает, что нет задолженности по коммунальным платежам);
  • Справку об отсутствии задолженности по платежам за интернет, телефон, домофон.
  • Справку из психоневрологического и наркологического диспансера (доказывает адекватность продавца – этот документ покупатели требуют редко).

ЧЕМ РИСКУЕТ ПОКУПАТЕЛЬ?

  • Согласие передать продавцу деньги, необходимые для снятия обременения, может угрожать потерей средств в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется реализовать квартиру.
  • При покупке ипотечной квартиры покупатель вынужден расходовать дополнительные средства – например, на регистрацию выданного банком снятия обременения.
  • Покупатель закладывает средства, необходимые для передачи продавцу, в сейфовую ячейку, однако бывают ситуации, когда соответствующие органы отказывают в регистрации сделки. Правда, в данном случае покупатель сможет деньги беспрепятственно вернуть.

Минимизировать риски можно в том случае, если одной из сторон сделки является банк.

ЧЕМ РИСКУЕТ ПРОДАВЕЦ?

Главная опасность, которая может поджидать продавца, – это банкротство кредитной организации. В данной ситуации собственник теряет все средства.